રાજ્યમાં કોઈપણ વ્યક્તિ જો મકાન અને દુકાન જેવી મિલકત ખરીદવા માગતી હોય તો બાંધકામ સાઈટના પ્રોજેક્ટની માહિતી ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA)ની વેબસાઈટ પરથી મેળવવી પડે છે. મકાન કે દુકાન સહિતની મિલકત ખરીદવા આવનારા નાગરિકોને પ્રોજેક્ટના બાંધકામની માહિતી મળી રહે એે માટે હવે ફરજિયાત દરેક બાંધકામ સાઈટ પર ડેવલપર-બિલ્ડર દ્વારા પ્રોજેક્ટને લગતી તમામ માહિતીનું બેનર બોર્ડ QR કોડ સાથે લગાવવાનું રહેશે. જો કોઈપણ બિલ્ડર કે ડેવલપર આ નિયમનું પાલન નહીં કરે તો તેને દંડ કરવામાં આવશે. આજે 1 ડિસેમ્બરથી આ નિયમ લાગુ કરવામાં આવ્યો છે.
કોઇપણ પ્રોજેક્ટના એલોટી કે સંભવિત ગ્રાહકને પ્રોજેક્ટ સંબંધી માહિતી રેરાની વેબસાઈટ પર ફક્ત પ્રોજેક્ટનો રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર મારફત ઉપલબ્ધ થાય છે. નાગરિકો આ કાર્યપદ્ધતિથી અજાણ હોય છે અને પરિણામે તેમને ચોક્કસ માહિતી મળી શકતી નથી. જાહેર જનતાને પ્રોજેક્ટને લગતી વિગતો, જેવી કે રેરા રજિસ્ટ્રેશનની વિગતો, પ્રોજેક્ટના બાંધકામની વિગતો. પ્રોજેક્ટના સ્પેસિફિકેશન, એમેનીટીઝની વિગતો, રેરા કલેક્શન બેંક એકાઉન્ટની વિગતો તથા પ્રોજેક્ટ લોનની વિગતો પ્રોજેક્ટના સ્થળે જ સહેલાઇથી ઉપલબ્ધ થાય એ માટે પ્રોજેક્ટના સ્થળે તમામ માહિતીનાં બોર્ડ, બેનર લગાવવાં RERA દ્વારા હુકમ કરવામાં આવ્યો છે.
રાજ્યમાં રેરા રજિસ્ટર્ડ તમામ કાર્યરત પ્રોજેક્ટ માટે, ધ ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (જનરલ) રેગ્યુલેશન્સ 2017ના રેગ્યુલેશન-5માં દર્શાવેલા દસ્તાવેજો, જેવા કે જવાબદાર તંત્ર પાસે મંજૂર કરાવવામાં આવેલા પ્લાન અને એનો લેઆઉટ સહિતની વિગતો બોર્ડ અથવા બેનર તેમજ ડિસ્પ્લે મારફત પ્રોજેક્ટના સાઈડ પર લગાવવાની રહેશે. બોર્ડ અથવા બેનરની લઘુતમ પહોળાઇ 1.20 મી. તથા લઘુતમ ઊંચાઈ 2 મી. રાખવાની રહેશે. પ્રોજેક્ટના મુખ્ય પ્રવેશ પાસે અથવા મુખ્ય રસ્તા ઉપરથી જોઇ શકાય એે રીતે જમીનથી 1.50મી.થી 2 મી. ઊંચાઈએ મૂકવાનું રહેશે.
વોટરપ્રૂફ મટીરિયલના રાખવાના રહેશે અને એનું બેકગ્રાઉન્ડ સફેદ અથવા પીળા રંગનું રાખવાનું રહેશે. બેનરમાં દર્શાવેલી વિગતોના અક્ષરની લઘુતમ ઊંઉંચાઈ 2.50 સે.મી. રાખવાની રહેશે અને અક્ષરના રંગ નમૂનામાં દર્શાવ્યા અનુસાર જ રાખવાના રહેશે. રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર તથા પ્રોજેક્ટના રેરા કલેક્શન બેંક એકાઉન્ટની વિગતો લાલ રંગથી દર્શાવવાની રહેશે. QR કોડ લઘુતમ 15 સે.મી. X 15 સે.મી.નો તથા મોબાઇલ ફોન વડે સરળતાથી સ્કેન કરી શકાય એવી રીતે સ્પષ્ટ દર્શાવવાનો રહેશે.
દર 3 મહિને રિપોર્ટ અપલોડ કરવાનો રહેશે પ્રોજેક્ટના સ્થળે પ્રદર્શિત કરેલ બોર્ડ / બેનર/ હોર્ડિંગ / ડિજિટલ ડિસ્પ્લેનો ફોટોગ્રાફ, આ હુકમ પ્રસિદ્ધ થયા બાદ ભરવાના થતા તમામ ત્રિમાસિક પ્રગતિ અહેવાલ (OPR)માં અચૂક રજૂ (Upload) કરવાનો રહેશે. આ ફોટોગ્રાફ જિયો ટેગવાળો ફોટો હોવો જરૂરી છે અને ફોટોગ્રાફમાં Latitude અને Longitude દર્શાવેલા હોવા જરૂરી છે. આ હુકમનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જનારા ડેવલપર કે બિલ્ડરને દંડ ફટકારવામાં આવશે. જે પ્રોજેક્ટનું પ્રોજેક્ટ એન્ડ કમ્પલાયન્સ (QE) રેરા ઓથોરીટીની વેબસાઈટ પર અપલોડ કરી દેવામાં આવેલુું છે અને જેનું વેરિફિકેશન થઇ ચૂકેલું છે. એેવા પ્રોજેક્ટ માટે ઉપર દર્શાવ્યા મુજબ બોર્ડ / બેનર/હોર્ડિંગ / ડિજિટલ ડિસ્પ્લે પ્રસિદ્ધ કરવાની જરૂરત રહેશે નહીં.
RERAનો અર્થ શું છે? રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી અથવા RERA, રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ 2016 હેઠળ રિયલ એસ્ટેટક્ષેત્રનું નિયમન કરવા અને ઘર ખરીદનારાઓની સમસ્યાઓને સંબોધવા માટે સ્થાપના કરવામાં આવી હતી. RERA એક્ટની સ્થાપના થયાના એક વર્ષ પછી મહારાષ્ટ્રે પણ એનું મહારેરા નામનું સંસ્કરણ બનાવ્યું. એ પછી અન્ય ઘણાં રાજ્યોએ એનું અનુકરણ કર્યું, જેમ કે હિમાચલ પ્રદેશ રેરા, રેરા ચંદીગઢ, ત્રિપુરા રેરા આ સહિતનાં ઘણાં રાજ્યોએ એનું અનુકરણ કર્યું.
RERA એક્ટ: RERA મંજૂરી અને એના ફાયદા
• ફાળવણી કરનારાઓને કોઈપણ નાના વધારા અથવા ફેરફારોની જાણ કરવામાં આવે છે.
• કોઈપણ અન્ય વધારા અથવા ફેરફારો માટે ફાળવણીના બે તૃતીયાંશની મંજૂરી જરૂરી છે.
• RERA રજિસ્ટ્રેશન પહેલાં કોઈ લોન્ચ અથવા જાહેરાત કરવામાં આવતી નથી.
• બહુમતી અધિકારોને તૃતીય પક્ષને સ્થાનાંતરિત કરવા માટે બે તૃતીયાંશ ફાળવણીની સંમતિ જરૂરી છે.
• પ્રોજેક્ટ પ્લાન, લેઆઉટ, સરકારી મંજૂરીઓ, જમીનના શીર્ષકની સ્થિતિ અને પેટા- કોન્ટ્રેક્ટરો વિશે સંપૂર્ણ પારદર્શિતા સાથે માહિતી શેર કરવામાં આવે છે.
• પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા અને ગ્રાહકોને સમયસર ડિલિવરી પર ભાર મૂકવામાં આવ્યો છે
• પાંચ વર્ષની ખામી જવાબદારીના સમયગાળાને કારણે બાંધકામની ગુણવત્તામાં વધારો
• ચોક્કસ સમયમર્યાદામાં અથવા મોટા ભાગના એકમો વેચાયા પછી ત્રણ મહિનાની અંદર RWA રચના.
ઘર લેતાં પહેલાં 5 વાત જાણો
RERA નંબર નહીં, ‘પ્રમોટર’નો ઈતિહાસ તપાસો
રેરા (RERA) કાયદો આવ્યા પછી લોકો પૂછતા થયા છે કે “બિલ્ડરનો પ્રોજેક્ટ રજિસ્ટર્ડ છે કે નહીં?”. પણ ખાલી આટલું પૂરતું નથી. તમારે રેરાની વેબસાઈટ પર જઈને પ્રોજેક્ટની સાથે ‘પ્રમોટર (બિલ્ડર)નું નામ’ ચેક કરવું જોઈએ.
• કેમ?: કારણ કે જો બિલ્ડરના જૂના પ્રોજેક્ટ્સમાં કોઈ ગોટાળા કે ધાંધિયા કર્યા હશે, અથવા પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂરો ન કર્યો હોય, તો તે રેરાના રેકોર્ડ પરથી પકડાઈ જશે. ખાલી બિલ્ડિંગ જ નહીં, બિલ્ડરની નિયત તપાસવી પણ જરૂરી છે.
નોટરાઈઝ્ડ બાનાખત: કાગળનો વાઘ
ઘણા લોકો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી બચાવવા માટે ₹300 ના સ્ટેમ્પ પેપર પર નોટરાઈઝ્ડ બાનાખત કરાવી લે છે. જો તમે પણ આવું કરો છો તો આ તમારી સૌથી મોટી ભૂલ છે.
• નિયમ શું છે?: કોર્ટમાં નોટરાઈઝ્ડ બાનાખતની કોઈ મજબૂત વેલ્યુ હોતી નથી, તે ખાલી ‘કાગળનો વાઘ’ સમાન જ છે.
• સ્માર્ટ ટ્રીક: હંમેશા ‘રજિસ્ટર્ડ બાનાખત’ કરવાનો જ આગ્રહ રાખો. સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધાયેલું બાનાખત તમારી માલિકીનો મજબૂત પુરાવો છે. જો ભવિષ્યમાં બિલ્ડર ફરી જાય, તો કોર્ટ તમને રજિસ્ટર્ડ બાનાખતના આધારે ન્યાય અપાવી શકે છે.
રોકડ વ્યવહાર: ₹2 લાખની લિમિટ યાદ રાખો
ઘણીવાર બિલ્ડર ટેક્સ બચાવવા માટે રોકડ રકમની માંગણી કરતા હોય છે. પણ સાવધાન!
• જોખમ: સરકારના નિયમ મુજબ ઘર ખરીદવા માટે ₹2 લાખથી વધુ રોકડા આપી શકાય નહીં. જો તમે મોટી રકમ રોકડમાં આપી અને કાલે બિલ્ડર સાથે કોઈ ડખો થયો, તો કોર્ટમાં સાબિત શું કરશો? એટલે આવું કરતા બચજો.
• ઉપાય: પેમેન્ટ હંમેશા ચેક, NEFT કે RTGS થી જ કરો. દસ્તાવેજમાં પણ ચેક નંબરનો ઉલ્લેખ હોય છે, જે તમારી પાસે સૌથી મોટી સાબિતી છે.
બેંક NOC: છુપાયેલું જોખમ
આ સૌથી મહત્વનો મુદ્દો છે. ઘણીવાર બિલ્ડરે આખો પ્રોજેક્ટ અથવા જમીન બેંકમાં ગીરવે મૂકીને કન્સ્ટ્રક્શન લોન લીધી હોય છે.
• શું થઈ શકે?: જો બિલ્ડર લોનના હપ્તા ન ભરે, તો બેંક તે પ્રોજેક્ટ સીલ કરી શકે છે, ભલે તમે પૈસા આપી દીધા હોય.
• ઉકેલ: પેમેન્ટ કરતા પહેલા તે ફ્લેટ કે યુનિટ માટેની ‘બેંક NOC’ (ના વાંધા પ્રમાણપત્ર) ખાસ માંગી લેવી. આ સાબિત કરે છે કે તમારા યુનિટ પર બેંકનો કોઈ બોજ નથી.
પાયાની પરમિશનઃ NA અને BU
મકાન ભલે ગમે એટલું સુંદર મજાનું હોય, પણ જો તે કાયદેસરની જમીન પર ન હોય તો તે ગેરકાયદેસર જ ગણાય.
• NA ઓર્ડર: ખાતરી કરો કે જમીન ખેતીની નથી પણ બિન-ખેતી (Non-Agricultural) છે. 7/12 ના ઉતારા અને ટાઈટલ ક્લિયરન્સ સર્ટિફિકેટ વકીલ પાસે ચેક કરાવો.
• BU પરમિશન: જો બાંધકામ પૂરું થઈ ગયું હોય, તો ‘બિલ્ડિંગ યુઝ’ (BU) પરમિશન માંગો. BU વગરનું મકાન ગેરકાયદેસર ગણાય છે અને તેમાં ગટર-પાણીના જોડાણમાં તકલીફ પડી શકે છે.
